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天津占地4100亩楼盘成空城:住户稀少 物业撤离


发布日期:2021-11-21 23:29   来源:未知   阅读:

  澳门彩资料图库,从天津火车站地下出站口钻出的汽车在市区行驶,不久便踏上了京港公路。一路向南大约奔驰40公里后,便是天津市津南区八里台镇的天嘉湖景区。

  5月初的午后阳光配合着白云蓝天笼罩着一条空旷的双向八车道。在这条公路的西侧则是被其员工称为“空城”的星耀五洲项目。

  占地4100亩的“星耀五洲”项目2007年即已开始拿地开发建设,然而,近10年过去,这里依然空旷、人烟稀少、商业街区大量空置。

  一位居住于此的业主在接受《中国经营报》记者采访时说:“现在这个项目不但居住的人稀少,而且各种商业配套和教育资源都没有。”他告诉记者,“现在由于开发商无法发出工资而导致物业人员基本撤出。一到晚上就一片漆黑,一个人都看不到。现在很多业主想赔钱把房子卖出去都没人接手。买这里的房甚至不如买附近的村民回迁房。”

  天津市津南区是近年来京津冀区域城镇化建设速度较快的新城区。在这个420平方公里面积内竖立着多个超300万平方米的“超级大盘”,而这些大盘由于配套设施缺失、交通不便等原因而入住率普遍较低。其中当年远近闻名的星耀五洲项目则已经处于荒废状态。

  在京津冀协同发展的背景下,如何让这样的新城区实现产城融合,避免再出现星耀五洲一样的“伤疤”、重走“卖地盖楼”的老路值得深思。

  在通往星耀五洲项目上的一段混凝土公路桥头,记者发现,湖畔一侧低矮的商业建筑已经显得破败,室内的空无一物透过窗户一览无余。“星耀五洲乐趣湖岸”的宣传标语则被印制在桥头围挡的塑胶广告布上面,但在时间和风雨的催促下这些广告早已褪去原本的色彩。

  再往下深入数百米,一座标写着售楼处字样的建筑出现了。不过,建筑中的一层大堂与其他同区域项目完全不同。因为作为项目销售的“脸面”,星耀五洲售楼处的前台已经被各种杂物堆砌,并见不到任何销售人员。

  唯一的保洁人员在低头扫地,这个上了年纪的当地女性对《中国经营报》记者说,这里人都把这个小区叫“空城”。“现在这个小区的整个物业已经没有了。我们也已经几个月没有发工资了。现在销售员都不来上班了。而且在这里居住的人非常少,基本没有什么商业更没有学校和医院等配套。”

  2007年10月19日,云南星耀集团通过旗下天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司,以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这个价格成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王,也是当年全国成交总价地王。据媒体报道说,当时津南区政府都没想到拍卖价会超出预期近20亿元。

  一年后的2008年,星耀五洲项目以“世界级休闲平台,国际性居住社区,全球化观光胜地”的旅游地产概念等名噪一时。当时该项目不仅找到了资本合作方,还得到了当地政府的大力支持。由于项目位于环渤海及海河下游环形旅游经济带的中心,而成为天津市规划的八大休闲风景区之一,2008年被列为天津市20大重点项目之一。

  当年旅游地产的概念尚属新颖,这个位于天津最南端的津南区域成为滨海新区的一个热点。而位于津南区最南端的星耀五洲也随之炙手可热,当时的星耀五洲甚至成为一个地标性建筑,由此开启了天津市津南板块开发的热潮。

  公开资料显示,“星耀五洲”项目建筑总占地面积为4100亩,在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑,包括260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开发,周期五年。而公建相对集中的北美洲板块及亚欧板块局部作为该项目首开区,现已在开发中;其中公建部分为30万平方米,住宅面积为70万平方米。为扩大项目的影响力,提升项目总体定位,三大标志性建筑物均位于北美板块,即大型室内滑雪场、超五星级酒店、星耀办公大厦。

  当初说好的一切,并没有在现实中实现。空旷、人烟稀少、商业街区大量空置等景象更能形容当下星耀五洲的现状。 早在多年前,就有大量的公开报道揭示出星耀集团由于资金链紧张而连续发售信托产品,但未能解决最近困境而最终导致项目停摆。对上述出现的问题,记者致电致函天津星耀投资有限公司及云南星耀集团,但截至发稿,未获回复。

  公开资料显示,天津市津南区面积约为420平方公里。来自市场研究机构的数据显示,目前该区域拥有215个房地产项目,其中新建楼盘为69个。区域内的房价平均单价为8700元每平方米,同比下降了14.30%。简单的除法计算可以得知,津南区域每2平方公里就有一个楼盘项目。在一位房地产市场研究机构分析师看来:“项目密度确实较大。”

  而来自中国指数研究院的最新报道显示,天津市内六区本月可售面积为213.29万平方米,环比有2.81%的增幅,出清周期升至17.2个月。

  其中天津辖区内环城四区可售面积为615.07万平方米,环比亦有2.53%的增幅,再至600万平方米以上水平,出清周期仍为21.2个月。其中津南区在4月的可售面积为248.1万平方米,占环城四区可售面积超40%。

  4月份环城四区供应面积为46.61万平方米,环比增幅达223.87%,增幅居天津四区域中之首。

  巨大的新增供应面积背后,津南区域内项目却面临配套设施的缺乏。距离星耀五洲一公里远的中信公园城和海尔格林小镇也都面临这样的尴尬。

  中信公园城的一位销售经理告诉本报记者:“目前项目内已经有一条商业街,可以满足基本的生活需要。除此还有在建的一个公交站和一个幼儿园。在项目门口已经预留了初高中教育用地。”不过,这位销售坦言,因为属于九年义务教育范畴,初中学校目前没有确定。随迁子女只能去八里台一中就读。“预计小学和初中大约要到2019年才能落实。”

  居住在中信公园城8号楼的一位业主告诉记者:“目前小区内居住的人也不多。高层的居民最多住了一半,而别墅最多也就有三分之一的人居住。因为在这里生活太不方便。”他说最近的一个购物中心是大约6公里开外的“建鑫城”广场。

  类似的观点在海尔格林小镇的销售顾问那里也得到印证。这里的销售人员告诉记者,目前他们社区正在建设一处大型的华联超市,可以满足社区居民的基本生活需求。但是教育配套确实有待弥补。他说,目前小学和初中还在进一步的确定中。“我们这边跟中信公园城的配套情况都差不多。”

  与此同时,在京津冀协同发展的背景下,天津被中央定位为“一个基地三个区”,即全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区。

  在这样的发展战略下,如何让津南区这样的新型板块摆脱“卖地盖楼”的老路是对当地执政者的重大考验。

  在今年1月初,天津市津南区委书记吕福春在讲话中表示将以产城融合为核心,正确处理产业发展、城镇建设、生产与生活之间的关系,构建良好的产业、城镇、环境发展动态结构体系和内在更新机制,推动产业发展与城镇建设协调并进。

  他说,要以园区建设为根本,积极统筹园区发展,推动产业联动、基础设施联建,促进园区集中、连片发展。大力发展生产性服务业和生活性服务业,加快推进商业设施建设,优化城镇功能配套,提高生产生活的便利化、品质化和人性化,促进城镇和园区繁荣,增强人口集聚和产业服务能力。

  来自津南区政府网站的资料显示,津南的产业导向为重点发展以物联网、人工智能、新型电子元器件和集成电路设计等为主的电子信息业,以数控装备、航空航天零部件、环保设备等为主的机械设备制造业以及现代冶金、教育、旅游和都市型设施农业。《天津市工业布局规划》把津南列入“以硅、光、人工智能三大领域为重点的IT三角”重点发展区域。

  公开资料显示,2014年年底,津南全区运营商务楼宇约27个,引进企业累计近万家;全年楼宇经济实现税收34.2亿元,与去年同期相比增长36.8%,绝对值在全市排名第5位。

  楼宇经济的承载主体依旧是房地产业。作为环城四区之一的津南区距离主城区较远,有些楼宇中的入驻单位其实担负着一些公司在当地的“办事处”职能。

  而全部楼宇经济较为普遍的问题是,产业结构低端化、经济聚集度和外向度不足,功能定位不准、聚集度不高、空置率居高不下等。

  同时津南其他产业领域也存在一些劣势。比如津南希望发展电子信息业,但自身微电子产业基础相对薄弱,风险投资机制与环境尚未建立和健全,劳动力资源结构欠佳而且区域一体化、国际化环境尚未形成,中小科技产业规模较小、实力不强、布局分散,管理服务能力不足。

  对于津南区产业发展及如何完善住宅小区的配套设施、促进产城融合等问题,记者致电致函津南区委宣传部,但截至发稿未获回复。

  国家发改委城市中心学术委员会秘书长冯奎在接受本报记者采访时说:“京津冀协同发展背景下,北京、天津要疏导核心区人口。随着交通、产业、公共服务条件改善,一些中小城市、小城镇、新城新区的吸引力会相应增强,对人口的集聚能力有提高。但盲目扩建、新建房地产,容易做成‘鬼城’。”

  冯奎对这些新兴区域避免变为“鬼城”而给出的建议是:“一是选址要有依据。一般来说,离中心城区20到30公里以内,可以作为新城重要的选址距离。二是开发面积不能过大。三是注意房地产的差异化产品定位、服务定位。比如为了提供第二居所,还是为了供城区人口休闲度假用,这要加以区分。四是要超前或同步引入产业。房地产发展要适应产业商的需求。五是要考虑后续公共服务配套问题。许多地方因为教育、医疗等跟不上,最后没有人气。”

  他强调说:“最关键的是,要发挥市场机制的作用。出现‘鬼城’的地方,往往都有政府不理性的影子。房地产业开发本质上是市场活动,政府应该从商业化的地产开发中退出去。这将大大减少‘鬼城’‘空城’产生的可能性。”(来源:中国经营报)

  《京津冀协同发展规划纲要》经中央审议通过后,北京非首都功能的疏解成为各方关注的焦点。为了吸引北京批发零售业务从业人员迁入,天津西青区拿出了落户、子女入学等十大优惠政策。

  北京市西城区北展建设指挥部与天津市西青区商务委8日在京召开“非首都功能疏解京津对接会”,西城区主要批发市场重点协会、商会代表与会。会上,双方达成商贸物流业对接协作共识,并签署《产业疏解引导区合作协议》。

  据协议,西青区政府推出落户、税收、工商、子女入学、社保医保、专项资金扶持等十大优惠政策,支持北京批发商户落户天津,并支持承接主体天津卓尔电商城建设高水平的“互联网+++专业市场”模式,帮助商户在转移中实现转型升级。

  据介绍,北京批发零售业务的从业人员占全市总从业人员的11.6%,比重过大,导致人流、物流等面临巨大压力。批发市场也成为北京疏解非核心功能的先导性行业。

  早在去年,北京部分产业就出现向外疏解迹象。动物园批发市场内天皓成批发市场已拆牌撤市,数月之间350家商户全部搬离。今年“动批”还将继续腾退20万平方米经营面积。

  业内专家表示,要顺利推动产业疏解,除了政府因势利导,市场也是重要力量。承接地能否拿出过硬设施、配套,打造先进业态是批发从业者是否愿意迁入的主要原因。

  卓尔控股有限公司董事、副总裁崔锦锋介绍,卓尔电商城不仅为商户准备了宽裕的交易展示空间及仓储物流配套,还积极运用“互联网+”,为每一个实体批发商开网店,提供网上支付、金融支持、全面信息化等服务。

  崔锦锋透露,卓尔在天津的电商城已经有3000多名商户签订入驻协议,其中有数百家商户是来自北京动批、大红门、雅宝路以及西苑等老批发市场。

  除了政策和硬件,天津方面还计划利用人才资源优势,把“创新创业”打造成其承接北京产业疏解的重要筹码。

  据介绍,天津电商城和官方合作建立了大学生创业基地,希望通过提供政策扶持、资金支持以及专业的经营培训与指导等全方位举措,为承接北京产业疏解提供人才支持。(来源:中国新闻网)

  尽管北京楼市在政策叠加效应下有所回暖,但在严格的限购政策和自住房的冲击下,去化状况仍令人担忧。

  《华夏时报》记者根据北京市住建委官网数据统计,部分早在2013年就多次开盘的项目,两年来去化速度缓慢,去化率甚至不足1/3。这种现象的背后,折射出整个房地产行业大环境的变化,以往“政策一刺激成交就暴涨”的恐慌性购房已很难再现。

  2013年在北京市住建委领取预售许可证开盘的项目共227个,除去预售截止且未转入现房销售的项目外,仅有不足10%的项目房源已全部售完,超过50%的项目都已转为现房销售,其中有接近20%的项目去化缓慢,至今仍存有大量房源可售。

  以亦庄的国锐金嵿项目为例,该项目在2013年和2014年期间曾4次开盘,包括住宅、商业以及办公综合体,不过,北京市住建委网站上的项目交易信息显示,该项目1300套可售房源中,截至目前签约不足100套。也就是说,签约率仅为1/10左右。

  与国锐金嵿项目类似,位于顺义马坡镇的中铁花溪渡项目,自2011年第一次开盘至今已4年,共开盘4次,目前已经全部转入现房销售。据记者统计,该项目共有约600套房源,至今仍有近400套、约2/3的房源尚未签约。

  亚豪机构统计数据显示,截至4月25日,北京期房住宅存量为40797套,现房住宅存量41012套,这是近一年来现房存量首次超过期房。

  “北京几个商品住宅供应量大的区域,如通州、亦庄、房山,以及东坝、孙河区域,如果楼盘产品竞争力不强,就很难实现去化,尤其是曾经销售困难的项目。”北京房协秘书长陈志告诉记者。

  “不少商住项目去库存压力更大。”亚豪机构市场总监郭毅分析,目前商住市场的库存量高达36800套,是自2006年以来近10年的最高点,今年一季度商住供需比为3∶1,而2014年为2∶1,2013年为0.85∶1.

  北京住建委网站上的数据信息显示,东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼,批准销售房源共计1757套,目前未签约的房源剩余约1400多套。而同期开盘的东亚尚品台湖项目目前在售的4栋楼共计1869套,显示联机备案的只有70套。

  “实际上,目前的商品房市场与前两年相比发生了较大变化,无论是客群对产品的要求,还是同类产品的竞争内容都更趋于品质化和精细化,以往通过价格比拼抢占市场的方式已经很难起到作用。”华润置地营销总监秦江表示。

  伟业我爱我家的统计数据显示,“五一”假期期间,北京日均销售达到130套,总成交量为398套,比去年同期增长25.55%。

  不过,开发商们却并未因此而感到轻松。“很难判断这一波行情能持续到什么时候,所以现在多数开发商都在赶着卖,尤其是市场供应量比较大的中高端项目,以往那种一次只开盘十几套房的做法现在并不适合。”北京一高端楼盘的销售负责人告诉记者。

  “3·30政策主要释放的是部分二套房需求,首付降低确实吸引了很大一部分购房人群,但贷款利率并没有下降。”中国房地产学会副会长陈国强指出,现在就判断市场反转还为时尚早。

  事实上,自2015年开始,北京商品住宅市场的整体供应量并不大。亚豪机构数据显示,截至4月上半月,今年仅有34个项目入市销售。而市场低迷的2014年,同期入市项目仍能保持在66个。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,去年成交低迷的余波使得今年房企推盘变得“战战兢兢”。

  从5月预计入市的新盘项目看,老项目后期占比近八成,而纯新盘明显动力不足。亚豪提供的数据显示,预计5月份北京楼市将有20个项目入市,包括龙脉公馆在内的15个老项目后期,而纯新盘仅有富力运河十号、紫御长安等5个。

  “从9·30政策出台后的落地情况来看,市场回暖只是昙花一现。”业内分析人士陈剑波指出,判断3·30新政效果仍需时间。(来源:华夏时报)

  4月30日,中共中央政治局召开会议。会议报告提到,要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。这被业界认为接下来政府可能继续出台鼓励购房的税收和信贷政策,以起到消化住房库存,进而刺激房地产开发投资的作用。

  据了解,在此次会议之前,一系列有利于房地产健康发展的举措已开始实施。今年3月1日,我国正式施行的不动产统一登记,就是构建房地产长效机制的基础。与此同时,个人住房信息联网城市不断扩大,房地产税改革也在加强调研、扎实推进。

  专家建议,建立房地产健康发展的长效机制,要与正在进行的财政、金融、土地制度等一系列改革紧密结合。除了长效机制外,自3月底以来,“稳住住房消费”的政策也接连出台。3月30日,央行、住建部、银监会、财政部、税务总局等五部委联手出招,降低二套房首付比例,并下调了售房免征营业税门槛。

  业内人士表示,放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。房地产政策放松应继续加码。“过去为调控房地产过热而出台的偏紧政策应尽快促使其回归到合理水平上来,比如二套房首付可以降至三成。与国际上普遍一成首付相比,作为改善型需求的二套房首付比例仍有下调空间。”58同城负责人张先生认为。

  易居房地产研究院研究员严跃进认为,从中共中央政治局的此次会议精神看,后续势必会出台一些更为细致、具可操作性的政策。首先,要完善市场环境,关键要做到市场的公开透明。所以,后续围绕房地产市场交易背后的税费政策、金融政策、市场预期干预政策等可能会加大信息披露的要求。即在政策出台和市场预期稳定方面可能会多部门联合行动。其次还需要建立新常态,必须和地方政府的行政调控密切结合。或在这方面出台一些关于地方政府楼市调控的责任制的规定,否则强化地方政府责任制可能是一个空话。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,中央最近已经接连出台了许多支持房地产的政策,未来应该会观察一下市场反应再作下一步调整决定,所以短期内应该不会再有大的利好楼市的政策。下一阶段可能会逐步落实总理提出的“分城制策”的意见,所以未来会是各地方政府推出地方版的刺激楼市政策。此外,上半年还有许多经济政策,虽然不直接针对楼市,但也会作用或者利好楼市,比方说货币政策的调整,比方说自贸区等享有政策或规划优势的板块落地。

  根据国家统计局公布的数据,一季度,全国商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,降幅比1~2月份收窄7.1个百分点。其中,住宅销售面积下降9.8%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%。至此,3月末,全国商品房待售面积64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。

  对此,中原地产首席市场分析师张大伟分析称,目前楼市库存仍在不断增长,这表明房地产市场还没有全面企稳,因此去库存仍将是目前和未来一段时间内楼市政策的主要着力点。因为只有库存去掉了,房企拿地和投资的意愿才会增加,稳投资才有希望。

  严跃进也认为,要盘活楼市的存量,后续涉及存量清算的工作。从内部来说,近期或对土地存量、房产存量、公积金存量、银行信贷资金存量可能会有一个盘点。只有做好盘点,才可以有比较好的盘活做法。

  日前,国际顶级投行高盛的经济学家宋宇在报告中称,中国政治局会议明确阐述了政策放松的立场,中国国务院料在未来数月继续通过货币和财政政策及行政手段等放松措施来推动需求增长,尤其是投资需求增长。

  高盛预计,中国人民银行降息将在今年二季度末之前,下调幅度或大于上次的25个基点,进一步降准可能会在随后的三季度。

  高盛表示,今年3月初银行间利率从5%被引导至2%以下,中国央行将使用现有工具将之保持在低位从而辅助地方债发行,但不会使用QE方式直接购买。政府还将通过各类督查工作确保放松措施被真正付诸实施,同时将继续实施这些放松政策,直到经济显现出增长持续企稳的明确信号,最早将在三季度初。

  高盛补充道,中国今年上半年实体经济环比增速或将呈现出与去年相似的走势,其中1~2月份环比增速尤为疲弱,3~4月份改善、5~6月份走强。

  严跃进认为,降息降准的政策叠加效应将逐步显现。降息和此前各类宽松政策将拧成一股绳,进而拉动宏观经济爬上坡。降息背后将直接降低信贷成本。从房地产的角度看,降息能够直接带来按揭贷款成本的降低,拉动购房者积极入市。而且近期房价处于一个止跌反弹的态势,降息会促使此前部分观望的购房者改变入市策略,进而积极办理按揭贷款和购房手续。这能够带来5月份市场成交量的继续上升。同时,房价止跌反弹的动作会加速完成,即房价会步入新一轮上涨的通道。如果从城市分类看,在这样一轮降息政策下,一二线月份就会陆续进入房价上涨的通道中,部分三四线城市也将完成止跌的过程。房价上涨态势在二季度会形成,那么下半年将强化市场看涨预期,进而加大涨价的幅度。

  业内人士预计,中央或将督促地方政府出台各类地方版的3.30政策,尤其对于地方政府对购房的财政补贴做法或采取一个公开透明的支持。不过记者发现,目前“3.30”新政在广州仍有待落到实处,大部分银行对于二套房首付比例仍然维持在七成。

  广州建行某按揭人士告诉记者,目前为止,除邮政银行等个别银行外,大部分的广州银行,对二套房仍按首付七成执行按揭。五一期间不少看楼的买家特别关注“3.30新政二套房首付四成”的规定,具体什么时候能在广州落地?该人士称“暂时还没有时间表”。

  有专家认为,“3.30”新政由于与“穗六条”“打架”,所以难以落地。然而,从楼市政策“松绑”的大环境来看,二套房贷四成首付落地应该为时不远。

  5月正逐渐成为楼市销售旺季。从4月楼市的表现来看,回暖已是“板上钉钉”。据搜房网数据监控中心统计,今年4月广州11区共发放78张预售证,新增住宅房源11634套,环比3月(3821套)暴涨204.48%,几乎可以说是3月预售证房源总数的3倍;同比去年4月(10432套)上涨11.52%。

  从房源分布的情况来看,外围仍是供货主力,郊区总货量达到8990套,占本月总货量比近八成。其中花都扛大旗,以2902套的房源数位居区域供货第一,南沙以2121套房源数位居第二,此两区成为4月全市破2000套的区域。

  与郊区相比,市中心区表现乏力,中心六区总货量2644套,占全市总量的22.73%。其中海珠区在4月没有收获预售房源。而黄埔区一如既往成为供货主力,独获8证,共1431套房源入市,主要由万科东荟城、万科金色梦想两大刚需盘获得。

  户型方面,货量集中在中小户型段,其中91~120平方米的货量有5505套,占比47.32%,近5成!其次为61~90平米的刚需中小户型,共2554套,占比21.95%。对刚需客户来说,3月小户供应量大,因而购房选择余地大。

  4月户型的面积区间分布较为均匀,中小户型供货量冠军为南华时代城,共斩获1010套房源,户型为85~104平米两房、104~124平米三房、134平米四房。 (来源:中国经济网)